# Společné prostory: osvětlení, garáže, přístup > Automatizace společných prostor bytového domu: osvětlení, garáže, kotelna, dobíjení. Méně výjezdů správce, výjimka z kontrol vytápění nad 70 kW. Zdroj: https://beeguard.cz/poradna/spolecne-prostory-automatizace.html Aktualizace: 2026-08-01 --- 1. [Úvod](https://beeguard.cz/index.html) 2. [Poradna](https://beeguard.cz/poradna.html) 3. Společné prostory: osvětlení, garáže, přístup PORADNA · PRO DEVELOPERY ČTENÍ · 4 MIN AKTUALIZOVÁNO · 2026-08-01 O chytré domácnosti se mluví jako o věci jednotlivých bytů. Jenže v bytovém domě se největší část provozních peněz a starostí odehrává jinde: na chodbách, v garážích, v kotelně a kolem vstupů. Tam, kde svítí světla celou noc, kde správce jezdí kvůli každé prkotině a kde protéká voda, o které se dozví až ten, komu kape na auto. Automatizace společných prostor je nejméně efektní a nejvíc návratná část chytrého bytového domu. A od roku 2026 má i tvrdé legislativní důvody: dobíjecí připravenost u novostaveb a možnost zbavit se povinných kontrol vytápění u domů s větší kotelnou. ## Osvětlení a přístup: nudné, ale věčné Chodby, schodiště a garáže svítí zbytečně dlouho a zbytečně silně. Pohybová čidla se stmíváním místo časových spínačů, světlo jen tam, kde se někdo hýbe, tlumený noční režim. K tomu přístup: elektronické otevírání vstupů a garážových vrat s logem událostí, který správci řekne, kdy a kudy se do domu chodí. Nic z toho není raketová věda. Všechno z toho se sčítá každý den po celou životnost domu. Stejná logika platí pro techniku: čidla [úniku vody](https://beeguard.cz/poradna/senzory-uniku-vody.html) v technických místnostech, u paty stoupaček a ve výměníku, teploty v kotelně, chod čerpadel, vzduchotechnika garáží, čerpání dešťové vody. Správce nemá jezdit na kontrolu. Má jet, až když systém hlásí odchylku, a s logem v ruce, ze kterého vidí, co se dělo a odkdy. Méně výjezdů, rychlejší diagnóza, žádné dohadování, kdy porucha vlastně začala. ## Kotelna nad 70 kW: kontrolám se dá legálně vyhnout Bytový dům s kotelnou nebo předávací stanicí nad 70 kW podléhá podle § 6a odst. 1 zákona č. 406/2000 Sb. pravidelným kontrolám systému vytápění: podle vyhlášky č. 38/2022 Sb. první kontrola do 3 let od uvedení do provozu a dále nejméně jednou za 5 let. Zákon ale v § 6a odst. 5 písm. a) říká, že kontrola se neprovádí u systémů, pro jejichž řízení je instalován automatizační a řídicí systém budovy splňující požadavky prováděcího předpisu. Ty požadavky stanoví § 9 vyhlášky č. 38/2022 Sb.: průběžné elektronické monitorování s vyhodnocováním efektivity provozu, ukládání dat nejméně 12 měsíců, analýza a porovnávání spotřeby, řízení pro optimální hospodaření energií a interoperabilita se zařízeními různých výrobců. Jinými slovy: dům, který svou kotelnu skutečně měří a řídí, stát z povinných kontrol vyjímá. To je vzácný případ, kdy je chytré řešení přímo zapsané v zákoně jako úleva, a zároveň dobrý test kvality: systém, který požadavky § 9 splní, je systém, který má dům stejně mít. ## Dobíjení: povinnost s vestavěným důvodem k řízení Od 1. července 2026 platí novela č. 97/2026 Sb. vyhlášky č. 146/2024 Sb.: nový bytový dům s více než 3 parkovacími stáními musí mít kabeláž pro minimálně polovinu stání, kabelovody pro zbytek a minimálně jeden dobíjecí bod. A § 61 odst. 2 výslovně požaduje, aby kabeláž podporovala instalaci systému řízení zátěže, je-li to technicky proveditelné. Důvod je prostý: garáž plná wallboxů bez řízení znamená požadavek na vysoký rezervovaný příkon, a ten se platí každý měsíc. Řízené dobíjení rozloží zátěž v čase a v kombinaci se [sdílením elektřiny ze střechy](https://beeguard.cz/poradna/sdileni-elektriny-bytovy-dum.html) nabíjí auta poledními přebytky, které by jinak odtekly do sítě za pár halířů. ## Jedna řídicí vrstva, poctivě ohraničená Všechno výše uvedené se dá postavit na jedné otevřené platformě: osvětlení, přístupy, kotelna, měření, dobíjení, jeden přehled pro správce a [vzdálený dohled](https://beeguard.cz/poradna/servis-a-sprava-systemu.html) místo výjezdů. Data z měřidel navazují na [povinné dálkové odečty](https://beeguard.cz/poradna/mereni-energii-bytovy-dum.html), takže dům neplatí dvě paralelní infrastruktury. K architektuře jedna poctivá poznámka z praxe. Osvědčený model pro bytový dům je oddělení: jedna centrální instance pro společné prostory a technologie domu, a pokud chtějí chytrou domácnost i jednotlivé byty, pak každý byt vlastní nezávislou instanci. Data bytu zůstávají v bytě a nevidí na ně správce ani soused, byt funguje i při výpadku centrály a servisní přístup do bytů se řeší smluvně, ne technickým zadním vrátkem. Tvrdit, že jeden systém elegantně spravuje desítky bytů najednou, by bylo přehánění: takhle postavená architektura je pracnější na návrh, ale férová k soukromí vlastníků. A teď hranice, kterou říkáme vždy: bezpečnostní technologie do toho nepatří. Požární signalizace, nouzové osvětlení, evakuační systémy a výtahy jsou certifikované systémy s vlastními předpisy. Otevřená platforma je smí monitorovat, tedy zobrazit poplach a poslat zprávu. Nesmí je řídit. Kdo vám nabídne řízení požárky přes hobby platformu, ať už jde. Stejně poctivě dodáváme, že Home Assistant není certifikovaný BMS pro velké komerční budovy: jeho pole jsou bytové domy a menší objekty, jak podrobněji píšeme v článku [smart ready byty](https://beeguard.cz/poradna/smart-ready-byty-pro-developery.html). PRAKTICKY Pro SVJ stávajícího domu je nejrychlejší cesta k úspoře trojice: pohybové osvětlení ve společných prostorách, čidla úniku vody v technických místnostech a průběžné měření spotřeby kotelny. Malé investice, viditelný efekt, a základ, na který jde později navěsit zbytek. Pro nový projekt si celek nechte navrhnout před dokončením elektroprojektu, ne po něm: rozdíl je v desítkách metrů chrániček, které pak nikdo nedotahuje sekáním. ## Kdo to bude spravovat Nejčastější selhání chytrého bytového domu není technika. Je to nejasná odpovědnost po předání: developer předal, výbor neví, správce nemá smlouvu. Součástí návrhu proto musí být odpověď na otázku, kdo systém spravuje, kdo čte hlášení a kdo platí servis. Bez ní se z chytrého domu do dvou let stane obyčejný dům s nefunkčními krabičkami a s vlastníky, kteří na chytré technologie zanevřeli. Podrobnosti o nastavení spolupráce najdete na stránce [pro developery](https://beeguard.cz/pro-developery.html). ## časté otázky **Musí bytový dům s kotelnou na pravidelné kontroly vytápění?** Systémy vytápění nad 70 kW podléhají kontrolám podle § 6a zákona č. 406/2000 Sb., první do 3 let a dále nejméně jednou za 5 let podle vyhlášky č. 38/2022 Sb. Výjimku má dům s automatizačním a řídicím systémem splňujícím § 9 této vyhlášky: pak se kontroly neprovádějí. **Co musí splnit řídicí systém, aby dům nemusel na kontroly?** Podle § 9 vyhlášky č. 38/2022 Sb. zejména průběžné elektronické monitorování s vyhodnocováním efektivity, ukládání dat nejméně 12 měsíců, analýzu a porovnávání spotřeby, řízení pro optimální hospodaření energií a interoperabilitu se zařízeními různých výrobců. **Jaké povinnosti má nový bytový dům ohledně dobíjení elektromobilů?** Od 1. července 2026 podle vyhlášky č. 97/2026 Sb. musí mít nový bytový dům s více než 3 parkovacími stáními kabeláž pro minimálně polovinu stání, kabelovody pro zbývající stání a minimálně jeden dobíjecí bod. Kabeláž má podporovat systém řízení zátěže. **Může chytrý systém řídit i požární signalizaci a výtahy?** Ne. Požární signalizace, evakuační systémy, nouzové osvětlení a výtahy jsou certifikované bezpečnostní technologie s vlastními předpisy. Otevřená platforma je smí pouze monitorovat a přeposílat poplachy, řízení musí zůstat na certifikovaných systémech. BEEGUARD · BRNO Řešíte tohle u svého domu nebo projektu? Projdeme to s vámi. Konzultace je nezávazná a nic při ní neprodáváme. [Domluvit konzultaci](https://beeguard.cz/kontakt.html) SOUVISEJÍCÍ PRO DEVELOPERY · PILÍŘ ### [Smart ready byty: prodejní argument, který jde doložit](https://beeguard.cz/poradna/smart-ready-byty-pro-developery.html) Průměrné skóre připravenosti českých budov na chytrá řešení je 20,6 %. Smart ready projekt se odliší měřitelně. Co říká EPBD IV a jak na to. ČTENÍ · 5 MIN PRO DEVELOPERY · ENERGIE A VYTÁPĚNÍ ### [Dálkové odečty energií v bytovém domě](https://beeguard.cz/poradna/mereni-energii-bytovy-dum.html) Do 1. ledna 2027 musí být měřidla v bytových domech dálkově odečitatelná. Co ukládá zákon 406/2000 Sb., jak vybrat technologii a co získat navíc. ČTENÍ · 4 MIN BEZPEČÍ A SOUKROMÍ · PENÍZE ### [Únik vody: senzor za stovky, škoda za statisíce](https://beeguard.cz/poradna/senzory-uniku-vody.html) Prasklá hadička dokáže zničit podlahy v celém bytě. Senzory úniku vody stojí stovky korun. Kam je umístit a jak zařídit automatické zavření. ČTENÍ · 4 MIN ← PŘEDCHOZÍ ### [Fotovoltaika na bytovém domě a sdílení elektřiny](https://beeguard.cz/poradna/sdileni-elektriny-bytovy-dum.html) DALŠÍ → ### [Přejímka chytrého bytu: na co se ptát developera](https://beeguard.cz/poradna/prejimka-chytreho-bytu.html) [Zpět na rozcestník poradny](https://beeguard.cz/poradna.html) --- Strojový převod stránky . Při rozdílu platí HTML verze.